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Publié le 08/02/2011 07:54 - Modifié le 08/02/2011 à 08:59
F.Ab
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Omnium-Gan, bras de fer judiciaire
Courant 2007, l'assurance Gan est confrontée à une explosion de carences locatives dont les coûts de remboursement atteignent des sommets (loyers impayés, absence de locataires...) De 400 000€ de sinistre, l'été 2007, à 8M d'€ en seulement quelques mois. Face à cette hécatombe, l'assureur a demandé à Omnium les pièces des dossiers, comme le bail des locataires ou les dossiers de solvabilité, pour procéder aux remboursements. Mais une partie de ces documents ne seraient pas parvenus au Gan qui a interrompu, momentanément, les indemnisations. Omnium a toujours affirmé s'être «substitué» à l'assureur pour aider ses clients sur des cas litigieux. En octobre 2008, le groupe toulousain a assigné le Gan, au civil, pour rupture de contrat. Pas moins de 10 experts se penchent aujourd'hui sur le dossier pour mettre la main sur les pièces manquantes et examiner la validité de chaque contrat. Second volet, l'affaire supposée des «faux baux». En février 2009, le Gan est avisé d'une éventuelle escroquerie à l'assurance. L'assureur aurait versé des primes indues aux investisseurs sur des contrats gérés par les conseillers d'Omnium. Le Gan se constitue partie civile après la découverte de baux falsifiés et antidatés. Ces documents suspects font aujourd'hui l'objet d'une enquête judiciaire.
RÉACTIONS DES LECTEURS:
TEMOIGNAGES :
"J'ai perdu près de 10 000€"
Sébastien, 33 ans, Carcassonne. « J'ai été dupé, j'ai perdu près de 10 000 € dans cette affaire mais par rapport à d'autres investisseurs ruinés je peux m'estimer heureux. » Habitant vers Carcassonne, Sébastien, 33 ans, militaire, a acheté en 2005 un appartement F2 type loi Robien, à Saint-Lô, dans la Manche, pour bénéficier de l'avantage fiscal. « J'avais été contacté par l'ami d'un ami qui travaillait à Omnium. Il m'a vendu un pack comprenant tous les services. J'ai acheté mon logement pour 105 000€, alors qu'il en valait 90 000, dans la résidence locative La Licorne. » Pendant les 8 premiers mois, Sébastien ne trouve pas de locataire. « Le Gan a pris le relais. Tout allait bien. » Mais entre septembre 2008 et mars 2009, « l'appartement était inoccupé. » « L'assurance n'a pas fonctionné et je perdais mes loyers, 346€ hors charge. Il y avait un problème entre Omnium et le Gan. Selon l'assurance, Omnium ne leur avait pas communiqué les documents justifiant de la carence locative. Trois mois après, le Gan m'a quand même remboursé. » Première alerte, puis une seconde. « Depuis mars 2009, j'ai un locataire. Mais le paiement des loyers n'est pas régulier ce qui m'occasionne des pertes de revenu pour un montant de 2 000€. Un autre litige opposant Omnium au Gan sur des pièces non communiquées, notamment des commandements à payer, a bloqué à nouveau le versement des dédommagements. Finalement, mon locataire a régularisé par lui-même sa situation. Depuis 3 ans, je paie des frais à Omnium pour la gestion de mon bien pour un montant compris entre 5 000 et 10 000€, alors que les prestations sont loin d'être assurées. »
En fait... (par RazLeBol31 - 08/02/2011 10:45)
Défiscaliser, c'est faire de l'argent sur le dos des autres, un peu comme le solaire à l'heure actuelle... Que des personnes se soient faite flouées, elle n'avait qu'a mieux y regarder de près. Tout cela a fait monter l'immobilier en flèche et la chute est terrible maintenant... Bref, achetez, mais pour vous, c'est tout... Chacun son métier.
On ne va pas pleurer ! (par philoub - 08/02/2011 11:05)
Lorsque qu'un loi fait payer par l'ensemble des contribuables un bien qui va vous revenir, cela beau être légal, c'est moralement criticable.
Qu'il y ait un risque quoi de plus normal, puisque l'on a à faire à des sociétés privés qui font leur busness aux frais de l'Etat. Alors que des millions de prsonnes sont sous le seuil de pauvreté et que les jeunes n'ont plus d'avenir, je ne vais pas pleurer !
Piège à ... (par Motivé81 - 08/02/2011 11:11)
Et dire que tout récemment encore, à propos du nouveau PTZ, le gouvernement entonnait à nouveau sa rengaine "une France de propriétaires"...
Rectifiez vite! (par temporaire - 08/02/2011 11:13)
QUOI?
D'habitude la dépèche copie/colle des articles de Century21 ou de la Fnaim pour nous faire avaler leur propagande.
La dépèche ferait mieux de rectifier le tir puisque cet article n'est pas en corrélation avec le discours de ses annonceurs!
Vos paupières sont lourdes, vous êtes détendus, l'immobilier est une valeur sûre qui ne connait aucun Krach, nos chiffres truqués le prouvent, vous respirez profondément, vous investissez dans la pierre, ...
Le contribuable va payer deux fois (par khal - 08/02/2011 11:15)
La défiscalisation revient à faire payer à la communauté le privilège de certains. En augmentant le prix de l'immobilier à cause de la spéculation, le contribuable paiera encore une autre fois. Par contre certains ont les poches bien pleines et il n'ont pas beaucoup sué pour l'avoir cet argent. C'est scandaleux ! Les gens qui se lèvent le matin très tôt s'appauvrissent et ceux qui spéculent dans le bureaux bien chauffés s'enrichissent, chercher l'erreur !
@ khal (par conophobe - 08/02/2011 11:51)
je crains que vous ayez besoin de comprendre un certain nombre de choses !
- ce n'est pas le gros riche qui s'enrichit en dormant qui est tenté par la défiscalisation évoqué dans cet article, c'est plutôt celui qui, plus fourmi que cigale, pense à ses vieux jours et espère qu'un loyer viendra mettre un peu de beurre dans les épinards de sa modeste pension de retraite.
- il faut attirer cet épargnant qui craint légitimement que le loyer ne soit pas une assurance tous risques, sachant que de plus en plus certains considèrent que son paiement fait partie des variables d'ajustement tant il est vrai que moult assos prônent le "droit au logement" ie la prérogative qui consiste à occuper un logement... gratos !
- d'où une incitation via la fiscalité à investir sur ce secteur compte tenu de la pénurie de logements dans les grandes agglomérations, pénurie accentuée par le manque de terrains pour bâtir du logement "social" et la nécessité d'héberger les centaines de milliers d'immigrants supplémentaires accueillis chaque année dans ces mêmes agglomérations
- le hic, que j'ai déjà énoncé ici, c'est que ce que le brave investisseur croit gagner vis à vis du fisc, il le donne directement au promoteur, seul gagnant dans l'histoire !
songez que dans les années 80, ils ont réussi à vendre des studio Méhaignerie au Mirail à des veuves non imposables, studios revendus par les héritiers 10 ans plus tard à la moitié de leur prix d'acquisition !
rav, je rejoins le commentaire de temporaire mais j'ajoute concernant la ligne éditoriale que seuls les imb... ne changent pas d'avis
Cas concret (par sniff - 08/02/2011 12:42)
Un immmeuble de 84 logements est terminé depuis juillet 2010 rue des bouquetins face à l'école Jean Zai, suite à un défaut de construction a débuté une reprise des travaux qui durera de 6 à 8 mois. Les investisseurs eux ont payé, leurs emprunts doivent courir et pourtant aucun loyer compense. La faute a qui, au promoteur? Aux entreprises? A la recherche des matériaux à bas coûts? Les investisseurs n'y reviendront pas deux fois.
Bravo La Dépêche (par Thesard - 08/02/2011 12:51)
Très bon papier. A quand le même style d'article sur la bulle immobilière en France ?
Jacques Brel le chantait il y a bien longtemps... (par Danino92120 - Paris - 08/02/2011 13:54)
"faut pas jouer aux riches quand on n'a pas le sou" (dans "Ces gens-là"). Comment a-t-on pu embobiner des personnes à revenus modestes d'investir dans l'immobilier locatif ? Ne s'improvise pas qui veut propriétaire-bailleur. Cela n'a rien à voir avec l'envie (très légitime) d'accession à la propriété car effectivement, à l'âge de la retraite, être propriétaire de son logement est un réel avantage (même s'il y a encore des frais de copropriété ou d'entretien).
En tout cas, il est salutaire de dénoncer de tels montages défiscalisants et, surtout, ceux qui poussent les petits épargnants à la ruine.
Les petits papiers de la dépêche.... (par yatidi31 - 08/02/2011 16:25)
on aime à s'acharner toujours sur les mêmes quand il y a besoin de faire du papier !!
Quand allez vous enfin laisser ce groupe tranquille, pourquoi ne pas mettre votre nez dans d autres promotions, d'autres constructeurs...qui ont fait faillite par exemple ?!! Pourquoi ne pas faire un papier sur les clients satisfaits et les nombreux clients qui ont eu un grand soutien dans des moments compliqués?
Cette société n'a rien d'une arnaque, elle est sérieuse et solide...Mme Guigoz était bien fière d'en faire partie ! Les hommes et femmes qui y travaillent sont des gens vrais et sincères...et bien plus compétents que certains agents immobiliers peu scrupuleux !
La défiscalisation est un levier fantastique pour devenir propriétaire, nombreux sont les clients qui "y retournent" d ailleurs ;
il existe comme partout des difficultés, des embuches ; cessez donc de mettre la faute sur Omnium !
Attaquez donc les mairies qui ont continué à vendre à tout va des terrains aux promoteurs alors qu elles savaient des programmes prets au lancement...Les mairies ne doivent elles pas etre maîtres de leur commune? pourquoi ne pas avoir refusé les permis de construire si l'offre devenait plus forte que la demande??
Votre acharnement est pathétique!!
Flouée aussi (par anisa - toulouse - 08/02/2011 16:46)
j'ai été victime d'OMNIUM DES VOLEURS ,à la gestion nulle
sur ALBI j'ai dû me résigner à vendre avec perte en 2006 et de rembourser les impôts des années passées
soit une grosse perte financière ;faute de locataire
la fondation ABBE PIERRE dénonce un manque criant de logement en FRANCE et là il y a des milliers de logements vacants ,sans locataires même avec des loyers bas
cherchez l'erreur!!!!
@anisa (par temporaire - 08/02/2011 16:52)
c'est bien là que le bât blesse: les sociétés qui ont un intérêt à vendre de la défiscalisation font volontairement l'amalgame entre logement social et logement tout court (privé). Les médias reprennent sans réfléchir et répandent la propagande.
On vous a manipulé, mais maintenant vous voyez les manœuvres dans les journaux quand on vous parle de pénurie de logements mais qu'on oublie de préciser "social".
Navré pour vous.
Floué, en difficulté et ruiné, c'est pas pareil !!! (par Arnaqué - 08/02/2011 18:31)
Il y a probablement un petit pourcentage de personnes ruinées ou en grande difficulté, comme le signal omnium, mais il y a beaucoup de personnes flouées, arnaquées.
Pour comprendre l'historique, et arrêter de se foutre de la poire de tout le monde, voici quelques explications.
Il y a des propriétaires et des locataires. Tous les loueurs ne sont pas des exploiteurs. L'état fait des lois de défiscalisation pour que des propriétaires construisent des logements à loyers limités à sa place, parce que l'état ne veut/peut pas assurer une politique de construction sociale suffisante.
Le constat sur le type de défiscalisation évoquée dans le journal : un grand nombre de résidences construites dans des zones à faible demande locative. Construction dont la qualité est parfois loin de ce qui est annoncé dans le contrat, quant-il n'y a pas de malfaçons manifestes.
Les causes :
* La loi qui incitait les promoteurs à construire dans ces zones pour des questions de rentabilité.
* Les collectivités qui ont laissé construire dans ces zones (permis de construire) sans alerter sur la saturation en quelques années
* Les notaires (~agent de l'état) qui ne jouent par leur rôle de conseil, pour ne par perdre leur commission
* les banques "spécialisées" qui prêtent pour des projets quelles savent d'avance non rentable, et à fort risque pour l'emprunteur
* les "conseillers financiers" totalement incompétent en immobilier qui sont formés en une semaine à la force de vente pour ne pas dire à forcer la vente.
* le couillon en bout de chaine (l'acheteur) qui hélas ne pense pas qu'il est en train de se faire arnaquer par le système. (moi entre autre).
La perte financière :
La construction ne vaut pas ce qu'elle a été payée
1- car la qualité n'est pas au rendez-vous, et de nombreux frais ont été cachés dans la valeur du bien
2- car le locataire n'est pas au rendez-vous, ou pas de façon stable
3- car la chute de l'immobilier a dévaloriser le bien
4- car à la revente, il y a trop de constructions et donc une offre plus importante que la demande.
5- car la simulation des pseudo-conseillés financiers est biaisée ou faussée de façon assez habile pour quelqu'un qui n'est pas spécialiste du domaine.
(valeur du bien surévalué, frais cachés, charges sous évaluées, taux d'intérêts mal expliqués, ...)
Donc contrairement à ce que veut faire croire Omnium et confrères, il y a une grande majorité de propriétaire qui ont déjà perdu de l'argent, dès le jour de la signature.
Evidemment, ne sont en grande difficulté que ceux qui était trop juste financièrement et/ou qui ont perdu leur emploi, etc.
Mais la réalité, c'est qu'une majorité d'acheteur s'est fait arnaqué.
Il y a un pourcentage faible de cas tellement gros, que la justice peut annuler la vente.
Mais le système est bien ficelé, et dans la majorité des cas, tout est bien légal (prix libre à la vente, devoir de conseil pas de résultat, ...)
Concernant mon foyer, j'ai fait un investissement de 150 000€ entièrement financé par le prêt. Voyant que je me suis fait avoir (trop tard), je me suis bien renseigné, merci à l'ADIM pour son aide à comprendre le système et à dresser un bilan de ma situation. Je me suis renseigné sur la valeur à la vente, si je trouve un acheteur ce qui n'est pas gagné.
J'ai un locataire après 1 an de vacances locatives (5 mois pris par l'assurance), mais pour combien de temps ???
La moitié des logements de la résidence sont vides, et une partie déjà en vente 15 mois après la livraison.
Lors de l'achat de ce bien, la région n'était pas encore saturée. Mais les promoteurs ont tous construit en même temps dans le sud ouest sans concertation, ni coordination, avec l'aval des maires qui délivrent les permis de construire. Résultat : trop de logements, pas assez de locataires. Les loueurs bradent le loyer pour trouver locataires, les gérants font des promos en offrant 1 ou 2 mois de loyer, et les locataires en profitent pour tourner d'une résidence à une autre. Ils ont raison d'en profiter, mais ce n'est pas pour rassurer le loueur évidemment.
Si je vendais aujourd'hui, et si je trouvais un acheteur, c'est plus de 50% de perte soit plus de 75 000€. Je ne suis pas en grande difficulté, car mon foyer peut assumer (par chance ?) de payer le prêt à perte, en réduisant toutes les autres dépenses : nourritures au minimum, loisirs et vacances à zéro.
Nous économisons le peu que nous pouvons pour nous permettre d'encaisser une vente à perte dans les années à venir.
Je ne suis donc pas en grande difficulté comme le dit omnium. Je ne suis pas à nu, il me reste mes sous vêtements. Combien de personnes sont dans le même cas que moi.
"C'est bien fait pour moi" dirons certains, il ne fallait pas acheter. Ils ont raison, mais je vous garanti que le système, l'arnaque était bien ficelée.
J'écris ce message pour expliquer, alerter ceux qui hésiteraient sur ce genre d'investissement.
J'écris aussi pour poser la question : ne serait-ce pas le rôle de l'état que de mettre en place des gardes-fous dans ses lois de défiscalisation, que d'obliger les notaires à remplir leur rôle de conseil, que les maires ne devraient pas donner des permis de construire à la pelle, pour du locatif sans une étude du besoin.
Mais l'état ne veut pas se mettre le monde du bâtiment, des promoteurs sur le dos, bien au contraire. C'est des emplois, de l'économie payé sur le dos des arnaqués.
Vous allez rire, mais en tapant ce message, le téléphone sonne et une gentille dame d'EDF m'appelle pour me dire qu'elle peut faire une étude de mise en place de panneaux solaires sur ma maison, étude mandatée par l'état. Quand je lui demande de façon insistante de me confirmer qu'elle est bien d'EDF, elle me dit que je n'ai par compris ce quelle a dit et qu'elle est partenaire d'EDF et que l'étude n'est pas financée par l'état, mais que c'est en fait mes impôts qui financent les panneaux solaires.
Ce ne serait pas du déjà vu : une loi de défiscalisation, et encore une arnaque à la clé
Je suis vacciné, mais je vous garanti que la piqure fait très mal.
à l'origine de, ..., les résultats, ... les Moyens ? (par Méthodes ? - 08/02/2011 18:49)
Nous avons les causes, les malheureux résultats, mais les moyens, les méthodes....
Le manque de logements,la possibilité d'investir le temps de pouvoir se stabiliser pour certains...
qui d'ailleurs, ne peuvent même pas être propriétaires pour eux-mêmes. Il y a de quoi débattre !!
Dénoncez aussi les autres ! (par robienmalparti - 08/02/2011 18:57)
tous ces Robiens du sud ouest ont été faits par des promoteurs qui ont tout simplement confisqué l'avantage fiscal à leur profit. Il semble bien que cela ait continué avec les Scellier, et que les panneaux solaires en soient une autre illustration : il parait qu'ils sont deux fois moins chers en Allemagne, ce pays ne les subventionnant pas !
Comme pourri de la défiscalisation dans la région, il y a aussi l'engeance BFI/Skyréa qui spolie également l'investisseur, peut être pas crédule, mais complètement manipulé, c'est clair.
On vend le double de ce que cela vaut, et le client ne s'en rend compte que 2 ans plus tard. Nous on a revendu à 40% de perte pour s'en débarrasser...
Fuyez !
Un arnaqué
(par chouppa11000 - 08/02/2011 21:01)
Je ne suis pas investisseur mais j'ai été locataire d'une petite maison dans ces residences les loyers sont plus cher que ceux qu'ils donnent aux proprio et les charges vous les payez meme si partez en juillet vous payez jusqu'a la fin de l'année, aucune insonorisation pas d'isolation conforme je l'ai fait vérifier je n'ai pas pu rester dans ces gourbis pourtant j'étais bien placé à carcassonne. Mais une arnaque pour les locataires aussi vous payez mais il faut le temps que ça arrive sur leur compte et il vous font payer des frais de relance
c'est une honte surtout la gestion par elience à qui j'ai eu affaire. ils devaient me repeindre avant que je rentre il n'ont jamais repeint et m'on dit que j'avais sali quand je suis parti toutes les pièces sont à garder avec eux mais de ma caution j'en ai eu une partie 5 mois après être parti et l'autre à force de relance 2 ans après
maintenant je prefere passer par un particulier
Titre douteux (par jackson31 - 08/02/2011 22:12)
ce ne sont pas les défiscalisations qui sont en cause mais les promoteurs qui ne sont que des truands, ils ont construit des logements dans des zones isolés en faisant croire a de futurs acheteurs (qui n'habitent pas la région) que c'était un bon rapport.résultat: il y a un couillon et un truand,le scandale c'est la vente à des gens extérieurs aux régions à des fins de placement.
Bras de fer judiciaire ou jeu de dupes ? (par Marc3241 - 09/02/2011 03:46)
Dans mon cas : vacances locatives impayées par OMNIUM, le GAN invoque des pièces manquantes : publicités non effectuées, copie d'un bulletin de paie du locataire introuvable... "Pas moins de 10 experts se penchent aujourd'hui sur le dossier pour mettre la main sur les pièces manquantes et examiner la validité de chaque contrat". On parle de la société SES ? (mise en place pour gelé les indemnisations). Par ailleurs, combien d'experts de chez OMNIUM qui ne ne répondent JAMAIS à auncun courrier ou qui se renvoient la balle ?
@Arnaqué (par temporaire - 09/02/2011 11:11)
Merci pour ce témoignage, je pense qu'il peut effectivement permettre à des candidats à la défiscalisation d'éviter ce genre de galère.
Il existe plusieurs sites web tentant d'avertir l'opinion publique mais le pouvoir du lobby immobilier est trop puissant.
J'en profite pour en citer un qui existe depuis longtemps: bulle (tiret) immobiliere (point) org
Si seulement vous l'aviez connu à temps...
Pas que Omnium... (par Croquin - 09/02/2011 11:17)
Je travaille actuellement dans une entreprise de défiscalisation et d'ailleurs, plus pour très longtemps...
En 5 mois, le nom de notre client a déjà changé de nom car l'ancien commençait à avoir mauvaise réputation sur internet,... Notre centre d'appels a plusieurs filiales d'un grand groupe donc plusieurs noms différents mais ça reste toujours le même groupe.
Nous offrons un rdv gratuit pour les personnes concernées juste à titre informatif (sur toute les mesures fiscales du moment)mais dans le but, bien sûr, d'inciter le client à investir dans le logement locatif.
J'ai d'ailleurs, eu l'occasion de voir ces fameux apparts à défiscalisation proches de périphs, dans des zones tristes avec des vues sur bouche d'égoût ou autres. Ces apparts n'étaient pas loués depuis plusieurs mois alors qu'ils étaient neufs.
La seule chose c'est que dès le début, tout est fait pour apâter le client, on lui propose un rdv gratuit pour l'aider à se dépouiller dans les impôts (et je précise qu'on ne contacte pas les plus fortunés (on n'a pas leurs coordonnées) en moyenne, ils paient 3000 euros d'impôts par an).
Personne ne leur mets le couteau sur la gorge pour leur faire signer quelque chose non plus mais je dis juste qu'il faut alors plus se renseigner sur le lieu et conditions sur le futur logement.
Perdu 50 000 € (par twingui - 09/02/2011 16:37)
J ai acheté un bien de 25m2 90 000 € sous couvert d'etre garanti de pouvoir le revendre facilement en cas d'accident de la vie (chomage - divorce - mutation etc....). Je l'ai acheté parce que je ne pouvais pas croire que dans le monde des affaires, des mensonges d'une telle ampleur pouvaient exister.....à ce jour, j'ai repris des études car je me suis rendu compte que je n'ai rien compris à la vie, et ne sais pas encore comment je vais financer les 50 000 € de pertes potentielles de ce bien (plutot cette CALOMNIE)...bien sûr l'appartement n'est plus loué depuis longtemps, à LIMOGES , pléthore d'offres locatives, personne n'en veut.....!le mieux serait d'y mettre le feu..... ! ...50 000 €, représente pour moi 10 années d'épargne, 50 000 €, ce montant, le promoteur l'a gagné en quelques minutes.....comment ne pas être révolté de cela ?.
